Организация, ответственная за разработку реформы:
Рух “За Свабоду”.
Короткое описание
Концепция реформы жилищной политики ориентирована на системное и устойчивое развитие жилищной сферы, определяет ключевые приоритеты, механизмы и инструменты решения актуальных проблем в области обеспечения граждан доступным и комфортным жильём.
Реформа необходима для увеличения благосостояния граждан и роста экономики, устранения дисбалансов в жилищной сфере, решения проблем с недостатком арендного и социального жилья, износом жилого фонда и высокой стоимостью строительства. В жилищной политике Беларуси необходимо сосредоточиться на повышении доступности жилья, расширении практики арендного жилья и совершенствовании механизмов государственной поддержки. Важно обеспечить более адресную помощь нуждающимся, развивать индивидуальное жилищное строительство, особенно в сельской местности, и наращивать объёмы строительства арендного жилья.
Проблемы, на решение которых направлена реформа
Жилищная политика ориентирована на удовлетворение потребностей граждан в жилье, а следовательно на обеспечение граждан доступным и комфортным жильём, а также на повышение качества жилищного фонда. Она включает в себя ряд мер, направленных на решение жилищных вопросов, таких как строительство нового жилья, приобретение его на вторичном рынке, наем жилых помещений, а также оказание государственной поддержки.
Необходимо отметить, что один из показателей эффективности жилищной политики — обеспеченность жильём, то есть количество квадратных метров общей площади на человека, варьируется в разных странах. Беларусь по этому показателю (30,4 кв.м.) находится в середине списка, уступая многим западным странам, но опережая некоторые развивающиеся. Например, в США этот показатель составляет около 71 кв. м на человека, в Германии — 47,5 кв. м, в Китае — 43 кв. м, в России около 29,5 кв. м., в Австралии – 89 кв.м.
Обеспеченность жильём непосредственно связана с объёмами строительства, которое искусственно замедленно и значительно отстаёт от спроса. Для строительства большего количества жилья в Беларуси необходимы благоприятные условия для застройщиков и покупателей, а также упрощение процедур и доступность финансирования. Небольшие объёмы строительства нового жилья и ограниченные возможности для входа на рынок строительства жилья частным инвесторам позволяют поддерживать высокие цены на квадратные метры и получать сверхприбыль ограниченному кругу застройщиков. Всё это приводит к ажиотажному спросу на выставляемые на продажу квартиры в новостройках. Так как предложение не соответствует спросу, после опубликования деклараций от застройщиков возле офисов часто выстраиваются живые очереди из покупателей, которые несут дежурство сутками, дожидаясь начала продаж.
Несбалансированность жилищной политики привела к образованию очередей нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан при местных исполкомах. По данным Национального статистического комитета на учёте нуждающихся в Беларуси на начало 2025 г. состояло порядка 558,4 тыс. человек. Эти люди рассчитывают получить господдержку при строительстве жилья в виде государственной цены и льготного кредитования. Однако квартир с государственной поддержкой с каждым годом строится всё меньше, многие семьи, которым адресована такая помощь, отказываются от неё, потому что им не нравятся условия.
А условия состоят в том, что очередникам предлагают квартиры от государственных застройщиков по фактически рыночным ценам с выделением льготного кредита на нормируемое количество квадратных метров жилья исходя из нормируемой, а не предложенной стоимости. И оказывается, что гражданин десятилетиями стоял в очереди на жильё в местном исполкоме лишь для того, чтобы получить небольшую сумму льготного кредита. При отсутствии финансовых накоплений такое предложение со стороны государства решить жилищную проблему оказывается для граждан большим разочарованием.
В целом, можно выделить следующие группы проблем:
- Высокая стоимость жилья:
Цены на недвижимость в Беларуси, особенно в крупных городах, растут быстрее, чем доходы граждан, что делает жилье труднодоступным для широких слоев населения.
- Ограниченный доступ к льготному кредитованию:
Существуют проблемы с доступностью льготных кредитов для приобретения жилья, что является значимым барьером для многих граждан. Не все граждане могут воспользоваться льготным кредитованием для приобретения жилья. Кредитование покупки недвижимости на общих основаниях обременено неоправданно высокими процентными ставками.
- Недостаток арендного и социального жилья:
В стране ощущается дефицит арендного и социального жилья, особенно в крупных городах, что создаёт трудности для граждан, не имеющих возможности приобрести собственное жильё.
- Медленное продвижение очереди на жильё:
Очереди на улучшение жилищных условий остаются длинными, особенно для определённых категорий граждан. Многие граждане, состоящие на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, сталкиваются с длительным ожиданием получения государственной поддержки на строительство жилья и вынуждены отказываться от неё, так как условия её предоставления постоянно корректируются и становятся не выгодными.
- Низкие темпы строительства нового жилья:
Ограниченное предложение жилья при стабильном или растущем спросе неизбежно приводит к увеличению стоимости квадратного метра. Это делает жилье недоступным для значительной части населения, особенно для молодых семей и малообеспеченных граждан.
- Износ жилищного фонда:
Многие жилые дома, особенно в старых районах, построенные в 1950-1970-х гг., нуждаются в ремонте и реконструкции, что требует значительных финансовых затрат.
- Неравномерное распределение жилья:
Прослеживается дисбаланс в распределении жилья между городами и сельской местностью, что приводит к перенаселению в городах и опустению деревень. Отток населения из малых населённых пунктов приводит к повышению спроса на жильё в городах и опустению деревень.
Таким образом, реформирование необходимо для повышения эффективности использования жилищного фонда, решения проблемы жилищной обеспеченности и улучшения условий проживания граждан.
Основные цели/задачи реформы
Целью жилищной политики является формирования полноценного рынка жилья путём создания условий, при которых граждане смогут удовлетворить свои жилищные потребности, исходя из индивидуальных запросов, финансовых возможностей и механизмов государственной поддержки, а также развитие качества жилья и жилой среды. Жилищная политика должна способствовать развитию конкуренции на рынке жилья, обеспечивая разнообразие предложений и повышая прозрачность сделок.
Основные задачи жилищной политики включают:
— обеспечение доступным и комфортным жильём граждан;
— развитие различных форм жилищного строительства;
— поддержку строительства арендного и социального жилья;
— развитие государственной системы жилищных сбережений и ипотечного кредитования;
— улучшение качества жилой среды;
— содействие социальному равновесию.
Кроме того, важной задачей является повышение качества и комфортности жилья, включая его энергоэффективность и использование современных технологий.
Шаги по реализации реформы
Жилищная политика должна обеспечивать наличие достаточного количества доступного жилья, особенно для социально уязвимых групп населения, а также устойчивое развитие жилищного сектора. Для достижения целей и задач жилищной политики оптимальным представляется сочетание государственного регулирования и рыночных механизмов в сфере жилищных отношений, а также целенаправленная поддержка семей и стимулирование строительства жилья. Ключевыми факторами успеха являются: значительные государственные инвестиции в строительство, поддержка строительства социального и арендного жилья, привлечение частных инвестиций в сферу жилищного строительства, стимулирование индивидуального строительства и покупки собственного жилья. Для достижения успеха жилищная политика требует комплексного подхода, учёта интересов всех категорий населения и постоянного совершенствования механизмов реализации жилищных программ.
Для эффективной и успешной жилищной политики необходимо предпринять следующие шаги:
- Обеспечение прозрачности принятия решений. Прозрачность принятия решений является критически важным фактором успеха в жилищной политике. Открытость и доступность информации о процессе принятия решений, а также о критериях, используемых при распределении жилья, содействуют формированию доверия к власти, обеспечивают справедливость и эффективность жилищной политики. В свою очередь, это способствует снижению социальной напряженности и повышению уровня удовлетворённости граждан жилищными условиями.
- Стимулирование жилищного строительства. Строительная отрасль является важным драйвером экономики. Снижение объёмов строительства негативно сказывается на смежных отраслях, таких как производство строительных материалов, а также на занятости в строительной сфере. Для отрасли важна прозрачность предоставления земельных участков под застройку, упрощение процедуры получения разрешений на строительство и поддержка строительных компаний.
- Развитие ипотечного кредитования и системы жилищно-строительных сбережений. Низкие процентные ставки по ипотечным кредитам и программы государственной поддержки, такие как субсидии и льготное кредитование, делают жильё более доступным.
- Развитие арендного жилья и жилья социального пользования. Создание механизмов государственно-частного партнёрства для строительства и управления арендными домами. Увеличение предложения такого жилья может решить проблему доступности жилья для некоторых категорий граждан, а также расширит возможности для граждан, не желающих приобретать жильё в собственность, но нуждающихся в доступном жилье.
- Стимулирование строительства жилья в сельской местности. Снижение объёмов строительства в крупных городах и перенос акцента на сельскую местность может способствовать процессу деурбанизации.
- Развитие ндивидуального жилищного строительства. Стимулирование индивидуального жилищного строительства, особенно в сельской местности, путём расширения поддержки граждан и обеспечения необходимой инфраструктурой.
- Защита прав дольщиков: Внедрение новых механизмов, обеспечивающих прозрачность и безопасность при долевом строительстве, включая порядок формирования состава дольщиков и использование специальных счетов. Как вариант — переход к готовому жилью от застройщиков, а не участие в долевом строительстве, может снизить риски, связанные с задержками строительства и недобросовестностью застройщиков.
- Учёт реальных потребностей и прогнозирование объёмов строительства. Рациональное планирование объёмов строительства с учётом финансовых возможностей государства, возможностей привлечения инвестиций и потребностей населения.
- Улучшение системы государственной поддержки. Совершенствование механизмов субсидирования и льготного кредитования, уточнение критериев нуждаемости в улучшении жилищных условий. Необходимо оптимизировать существующие формы государственной поддержки, такие как льготное кредитование и субсидии, делая их более адресными и эффективными. Оптимизация системы субсидирования и льготного кредитования позволит более рационально использовать государственные средства, направляемые на жилищное строительство. Изменение подходов к оказанию государственной поддержки позволит охватить больше категорий граждан, нуждающихся в жилье.
- Обеспечение инфраструктурой. Обеспечение необходимой инфраструктурой новых территорий, выделенных под жилищное строительство, включая дороги, инженерные сети и объекты социальной инфраструктуры. Особенно остро вопрос стоит для сельской местности.
- Реновация жилищного фонда. Разработка мероприятий по реновации существующего жилищного фонда, включая реконструкцию и модернизацию.
- Стимулирование инвестиций. Разработка мер по привлечению инвестиций в жилищное строительство, включая государственно-частное партнёрство.
В целом, жилищная политика Беларуси должна быть направлена на обеспечение доступным, качественным и комфортным жильём всех граждан, с учётом их индивидуальных потребностей и финансовых возможностей.
Органы, которые принимают решения
Парламент
Министерство архитектуры и строительства
Местные органы власти.
